大家好，小體來為大家解答以上的問題。買賣二手房的流程及注意事項介紹信，買賣二手房的流程及注意事項介紹這個很多人還不知道,現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！
第一步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審查
擔心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是購房者不敢進行自主交易的一大原因。但是，有了充分的準備工作，這個問題就不是問題了。
首先，仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個簽名。如果有兩個人，在簽訂以下合同時需要有他們的名字；其次，買房時看相關(guān)憑據(jù)，如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等。作為初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的佐證。
風(fēng)險提示：這個環(huán)節(jié)最大的風(fēng)險是產(chǎn)權(quán)瑕疵的問題，所以在交定金之前，一定要查檔案，得到明確的答復(fù)。你的房子可能因為債務(wù)糾紛被抵押或查封，一旦房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，交易將被宣布無效。
第二步：交定金，簽合同。
看好了房子，確定了房子的產(chǎn)權(quán)后，交定金也就順理成章了。但是不要忽略這個小環(huán)節(jié)。交押金是有竅門的。動輒幾百萬的房子，5%的存款可以達到5萬元。所以交易進行到這個階段請多加注意。
如果你喜歡的房子還在抵押，最好不要直接把定金交給業(yè)主，而是交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可靠的第三方，可以簽訂一個簡單的協(xié)議，約定房屋贖回后支付給定金賣方，并且要注意“支付給監(jiān)管第三方的款項視為賣方收訖，賣方以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可靠的第三方，存款應(yīng)該由銀行監(jiān)管。具體方法是：買賣雙方可以在銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定在交易中心完成交割手續(xù)后，轉(zhuǎn)入賣方賬戶。
一般來說，交定金的時候會簽訂預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站下載。合同中至少要約定房產(chǎn)地址、交易金額、交付時間、違約金、違約責任等。具體術(shù)語見示范文本。
風(fēng)險警告：
1.目前樓價上漲，買家如果想阻止賣家違約不賣，可以交全款定金或者約定高額違約金，增加違約成本。但保證金或違約金不得超過交易金額的20%；
2.賣方可以在監(jiān)管中以未收到定金為由，違約出售該樓。因此，預(yù)約買賣合同應(yīng)當注明“交由第三方監(jiān)管時視為出賣人簽收”；
3.為了避免業(yè)主在交樓前拖欠費用的現(xiàn)象，你需要簽訂一份交樓定金協(xié)議，約定從定金中扣除一萬元左右的定金。檢查家具電器完好，水電、物業(yè)管理等費用已交，鑰匙交接完畢，押金退還。
第三步：贖樓。
贖回一棟樓是大學(xué)的問題。不同的建筑贖回方式有不同的成本，不同的建造時間和不同的風(fēng)險。一般來說，贖回樓宇是業(yè)主的責任。贖樓有兩種方式：一是業(yè)主通過擔保公司向銀行貸款，產(chǎn)生0.8%的擔保費和0.4%的短期利息用于贖樓。買方房產(chǎn)證出來后
以下是一些小技巧：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費用必不可少，但可以節(jié)省不少時間。另外，擔保公司和銀行之間是對接關(guān)系。比如工行、中行等可能是唯一對應(yīng)一家擔保公司的銀行。如果不知道如何選擇擔保公司，可以咨詢打算做房貸的銀行，也可能要空跑一趟先選擇擔保公司。
風(fēng)險：止贖帶來的風(fēng)險是這個環(huán)節(jié)中最大的。購房者用現(xiàn)金贖回樓房或者通過擔保公司向銀行貸款都是不可取的。如果因意外原因?qū)е陆灰捉K止，房屋被查封，買方將承擔風(fēng)險。記者采訪的幾位中介按揭部專家都認同“兩融贖樓”，即業(yè)主本人通過擔保公司向銀行貸款。
第四步：交首付，資金監(jiān)管。
除了產(chǎn)權(quán)，獨立交易需要擔心的第二大問題是資金監(jiān)管。其實資金的監(jiān)管目前已經(jīng)成為一個體系，買賣雙方按照既定的規(guī)定去做，風(fēng)險不大。無論如何交易，首付都要放在銀行的監(jiān)管之下。
具體操作是：買賣雙方在銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開戶，約定在買方完成過戶并取得新的房產(chǎn)證后，將首付款支付給賣方。如果交易成功完成，銀行會把錢轉(zhuǎn)給賣家；如果中途出現(xiàn)問題，終止交易，首付款會返還給買家。銀行提供這項服務(wù)一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你通過要抵押的銀行監(jiān)管資金，就可以省下這筆費用。
為了公平起見，銀行會要求買賣雙方在簽訂監(jiān)管協(xié)議之前先簽訂貸款書，這樣買賣雙方在貸款時就不需要親自去銀行，買方不配合貸款也可以避免賣方受到困擾。
風(fēng)險警告：
1.買家應(yīng)確保首付由獨立第三方監(jiān)管，以避免金融風(fēng)險。用首付給賣房人贖回房子就更危險了。
2.如未提前簽訂借款書，賣方應(yīng)在買方過戶后及時督促首付款解凍，避免“獨留房源”。
第五步：簽訂銷售合同。
在保證金繳納過程中，記者已提前告知，自主交易可簽訂“書面協(xié)議”。這份協(xié)議很像一份普通的中介合同，只是少了中介部分。格式可以參考中介的中介合同，也可以直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站“信息公開”一欄的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同(2008版示范文本)》參考。
簽訂書面協(xié)議時，要注意四個方面，即產(chǎn)權(quán)、總房價、交易稅費、日期。需要注意的是，書面協(xié)議應(yīng)明確交易稅費雙方如何分攤。日期也很重要。比如交定金，過戶，交付房產(chǎn)，就可以確定日期，保證交易的順利進行。比如規(guī)定45天內(nèi)完成房屋贖回，合同簽訂后7天內(nèi)首付由銀行監(jiān)管。
首付款后，即可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(以下簡稱房協(xié))相關(guān)負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何一個可以上網(wǎng)的地方，到房協(xié)網(wǎng)站進行注冊，填寫相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)過總共4個工作日的確認和辦理時間，他們可以直接到房協(xié)(福田區(qū)景甜東路36號潤豐園小區(qū)一樓)領(lǐng)取，完全免費。該負責人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介簽約資格，但仍有中介通過t簽約二手房
3.如果物業(yè)有貴重的家具家電，最好在附表中詳細描述家具家電，如家具家電的品牌、新舊程度等。必要的話還可以附上家具家電的照片，防止交房時貨物不在位。
4.房產(chǎn)附有戶口的，簽訂合同時應(yīng)寫明戶口遷出日期和違約條件。
5.要明確違約責任，尤其是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的概率會增加，只有明確違約責任，才能保障自己的權(quán)益。
第六步：選擇銀行和房貸。
如果不是一次性付款，購房者還需要在銀行進行按揭貸款。在銀行申請貸款，買賣雙方都需要到場，并且要帶上身份證原件，收入證明，買賣合同。申請貸款的時候可以直接找銀行的客戶經(jīng)理，說你想做房產(chǎn)抵押，他會幫你辦理。一般來說，當天就能確定。但是，有時候貸款額度達不到預(yù)期的水平。比如評估價高的銀行，需要重新評估，一般會延長兩三個工作日。但是，在按揭之前，買家需要知道自己心目中的數(shù)字。如果房產(chǎn)的樓齡比較新，比如2000年以后，因為評估價比較高，貸款一般能達到八成。如果是2000年以前的房子，那么貸款只能是60%到70%。至于存款和首付的銀行監(jiān)管，也可以在申請房貸的時候同時辦理，避免來回跑腿。
至于銀行的選擇，中介推薦四大國有銀行貸款額度更寬松，工作效率更高。至于利率能不能降，各家銀行執(zhí)行的政策基本都一樣，不需要多考慮。
風(fēng)險警告：
1.如果貸款金額達不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首付的準備，否則交易失敗將導(dǎo)致違約。
2.目前二套房貸有收緊趨勢，可能會出現(xiàn)貸款批不下來的情況。所以，為了防止這種情況發(fā)生后雙方產(chǎn)生糾紛，可以在合同中約定解決辦法，比如解除合同或者支付違約金。
第七步：過戶，繳稅。
過戶時需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要攜帶身份證原件，房產(chǎn)證原件，二手房買賣合同。一般交付后，業(yè)主收到收據(jù)后可以要求銀行存入之前監(jiān)管的保證金。
至于辦理時間，關(guān)口日出拿新證5個工作日，關(guān)口外寶安5個工作日，龍崗20-30個工作日(2000年以前的舊證30個工作日，2000年以后的新證20個工作日)。交稅的時候，如果合同規(guī)定分開交稅，那么必須兩個人同時在場；如果是業(yè)主支付，只需要買家到場即可。至于拿新證，可以直接一次性付款拿到新的房產(chǎn)證；如果抵押貸款是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，5個工作日后給業(yè)主發(fā)放尾款。
風(fēng)險警告：
1.房地產(chǎn)的風(fēng)險責任在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔。也就是說，過戶后房屋受損的風(fēng)險由買受人承擔，所以買受人需要在過戶前仔細確認房屋是否存在質(zhì)量問題。
2.目前房價上漲，部分業(yè)主會以虛假債務(wù)為由要求法院查封房產(chǎn)，使過戶期間的房產(chǎn)交易終止。買受人可以在合同中增加條款，約定在過戶過程中，因業(yè)主原因?qū)е路慨a(chǎn)被查封的，視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任。
步驟8:后續(xù)事項
一般是物業(yè)、水電、有線電視、煤氣等的交接。牽涉其中。如果物業(yè)內(nèi)部有家具家電，要核實是否被更換或搬走。最后，主人上交鑰匙，正式完成交易。上述水電交接必須由管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門分別辦理。雙方要準備好房產(chǎn)證、身份證等復(fù)印件。有些地區(qū)像羅湖區(qū)，辦理水電交接時可能會提供抵押合同。交易雙方最好打電話咨詢后再去，避免來回跑。最重要的是，在簽《交房保證金協(xié)議》之前，如果屋內(nèi)家具電器齊全，押金退還給業(yè)主。如家具、家電確實丟失，經(jīng)雙方協(xié)商，可在押金中扣除。
風(fēng)險警告：
1.如果交付房屋時家具家電損壞甚至被搬走，交付定金無法彌補，買方通常很難找到賣方要求賠償。所以，一開始約定定金的時候，最好把定金的數(shù)額定得盡可能大。
2.戶口問題也是交房時容易被忽視的地方，所以交房前最好在房屋所在的公安局查看一下業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。
本文到此結(jié)束，希望對大家有所幫助。