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2016石家莊小產(chǎn)權(quán)房最新政策
055-79000明確規(guī)定“禁止以戶籍制度改革方式將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地或者未經(jīng)合法征收程序擅自‘村改居’，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法轉(zhuǎn)讓、出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或者‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地登記發(fā)證。對(duì)不依法依規(guī)登記發(fā)放土地權(quán)屬證書或規(guī)范登記簿并造成嚴(yán)重后果的，要嚴(yán)肅追究有關(guān)人員的責(zé)任”。
根據(jù)我國(guó)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出售、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地是集體所有，村民只有使用權(quán)。村民向村外人員出售房屋，不能得到法律認(rèn)可和保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
因此，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或出售給非本集體成員的第三方，其產(chǎn)權(quán)不完整，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房很可能引發(fā)一系列后續(xù)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)分化
國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證稱為“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。大小產(chǎn)權(quán)房的糾紛不是房屋的所有權(quán)，而是土地的使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)主要有三種解釋：
1.就開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。之所以這么叫，是因?yàn)橘?gòu)房者的產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商的一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割了。
2.根據(jù)房屋再過(guò)戶時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分。不需要交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，需要交土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按照這種解讀，普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
3.以產(chǎn)權(quán)證發(fā)證機(jī)關(guān)區(qū)分。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，叫大產(chǎn)權(quán)；國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)了證就叫小產(chǎn)權(quán)，也叫鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)不構(gòu)成真正的合法產(chǎn)權(quán)。
前兩種解釋中所解釋的有限產(chǎn)權(quán)是合法的，只要在轉(zhuǎn)讓時(shí)付清全部購(gòu)房款或土地出讓金，就可以自由買賣，其法律規(guī)定是比較明確的。但第三種解釋所解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在爭(zhēng)議，無(wú)法取得真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。財(cái)產(chǎn)分類
“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種性質(zhì)：一種是建在集體建設(shè)用地上的，即建在“宅基地”上的房屋只屬于農(nóng)村集體所有人，其他村的農(nóng)民不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地上違法建設(shè)的房屋。
小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
(1)法律效力
“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定為無(wú)效。但它也區(qū)分了不同的情況：
鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。
房屋出售給鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人，經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效。
如果房屋出售給鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同沒(méi)有實(shí)際pe
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，買受人與開發(fā)商簽訂合同并支付房款后，如果有關(guān)部門對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)被叫停甚至強(qiáng)制拆遷。買房的人會(huì)面臨拿不到房子，不能及時(shí)收回房款的尷尬局面。
買房后，如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房不具備國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，且購(gòu)房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償，但作為實(shí)際使用人獲得的補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
(4)缺乏監(jiān)管
農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的法規(guī)限制，開發(fā)建設(shè)監(jiān)管缺位，對(duì)購(gòu)房者利益造成一定影響。同時(shí)，開發(fā)單位資質(zhì)不具備，房屋質(zhì)量和售后保修難以保證。
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