大家好，小體來為大家解答以上的問題。武漢二手房交易流程及時間，武漢二手房交易流程及風險提示這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！
第一步：買賣前的產權審查
擔心買到產權有瑕疵的房子，是購房者不敢進行自主交易的一大原因。但是，有了充分的準備工作，這個問題就不是問題了。
首先，仔細查看業(yè)主的房產證，注意房產證上有幾個簽名。如果有兩個人，在簽訂以下合同時需要有他們的名字；其次，買房時看相關憑據，如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等。作為初步確認房屋產權歸屬的佐證。
風險提示：這個環(huán)節(jié)最大的風險是產權瑕疵的問題，所以在交定金之前，一定要查檔案，得到明確的答復。你的房子可能因為債務糾紛被抵押或查封，一旦房屋產權出現問題，交易將被宣布無效。
第二步：交定金，簽合同。
看好了房子，確定了房子的產權后，交定金也就順理成章了。但是不要忽略這個小環(huán)節(jié)。交押金是有竅門的。動輒幾百萬的房子，5%的存款可以達到5萬元。所以交易進行到這個階段請多加注意。
如果你喜歡的房子還在抵押，最好不要直接把定金交給業(yè)主，而是交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可靠的第三方，可以簽訂一個簡單的協議，約定房屋贖回后支付給定金賣方，并且要注意“支付給監(jiān)管第三方的款項視為賣方收訖，賣方以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可靠的第三方，存款應該由銀行監(jiān)管。具體方法是：買賣雙方可以在銀行簽訂監(jiān)管協議，約定在交易中心完成交割手續(xù)后，轉入賣方賬戶。
一般來說，交定金的時候會簽訂預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站下載。合同中至少要約定房產地址、交易金額、交付時間、違約金、違約責任等。具體術語見示范文本。
風險警告：
1.目前樓價上漲，買家如果想阻止賣家違約不賣，可以交全款定金或者約定高額違約金，增加違約成本。但保證金或違約金不得超過交易金額的20%；
2.賣方可以在監(jiān)管中以未收到定金為由，違約出售該樓。因此，預約買賣合同應當注明“交由第三方監(jiān)管時視為出賣人簽收”；
3.為了避免業(yè)主在交樓前拖欠費用的現象，你需要簽訂一份交樓定金協議，約定從定金中扣除一萬元左右的定金。檢查家具電器完好，水電、物業(yè)管理等費用已交，鑰匙交接完畢，押金退還。
第三步：贖樓。
贖回一棟樓是大學的問題。不同的建筑贖回方式有不同的成本，不同的建造時間和不同的風險。一般來說，贖回樓宇是業(yè)主的責任。贖樓有兩種方式：一是業(yè)主通過擔保公司向銀行貸款，產生0.8%的擔保費，短期0.4%
以下是一些小技巧：如果通過同行轉按揭，上述費用必不可少，但可以節(jié)省不少時間。另外，擔保公司和銀行之間是對接關系。比如工行、中行等可能是唯一對應一家擔保公司的銀行。如果不知道如何選擇擔保公司，可以咨詢打算做房貸的銀行，也可能要空跑一趟先選擇擔保公司。
風險警告：
止贖帶來的風險是這個環(huán)節(jié)中最大的。購房者用現金贖回樓房或者通過擔保公司向銀行貸款都是不可取的。如果因意外原因導致交易終止，房屋被查封，買方將承擔風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家都認同“兩融贖樓”，即業(yè)主本人通過擔保公司向銀行貸款。
第四步：交首付，資金監(jiān)管。
除了產權，獨立交易需要擔心的第二大問題是資金監(jiān)管。其實資金的監(jiān)管目前已經成為一個體系，買賣雙方按照既定的規(guī)定去做，風險不大。無論如何交易，首付都要放在銀行的監(jiān)管之下。
具體操作是：買賣雙方在銀行簽訂資金監(jiān)管協議，然后各自在銀行開戶，約定在買方完成過戶并取得新的房產證后，將首付款支付給賣方。如果交易成功完成，銀行會把錢轉給賣家；如果中途出現問題，終止交易，首付款會返還給買家。銀行提供這項服務一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你通過要抵押的銀行監(jiān)管資金，就可以省下這筆費用。
為了公平起見，銀行會要求買賣雙方在簽訂監(jiān)管協議之前先簽訂貸款書，這樣買賣雙方在貸款時就不需要親自去銀行，買方不配合貸款也可以避免賣方受到困擾。
風險警告：
1.買家應確保首付由獨立第三方監(jiān)管，以避免金融風險。用首付給賣房人贖回房子就更危險了。
2.如未提前簽訂借款書，賣方應在買方過戶后及時督促首付款解凍，避免“獨留房源”。
第五步：簽訂銷售合同。
簽訂書面協議時，要注意四個方面，即產權、總房價、交易稅費、日期。需要注意的是，書面協議應明確交易稅費雙方如何分攤。日期也很重要。比如交定金，過戶，交付房產，就可以確定日期，保證交易的順利進行。比如規(guī)定45天內完成房屋贖回，合同簽訂后7天內首付由銀行監(jiān)管。
首付款后，即可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀協會(以下簡稱房協)相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何一個可以上網的地方，到房協網站進行注冊，填寫相關內容。經過總共4個工作日的確認和辦理時間，他們可以直接到房協(福田區(qū)景甜東路36號潤豐園小區(qū)一樓)領取，完全免費。該負責人介紹，目前房協已取消中介簽約資格，但仍有中介通過公司端口簽約二手房，并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般在180元以上，多則三四百元。
風險警告：
1.如果房產有共有人，讓共有人一起簽字，避免共有人不同意出售導致交易失敗的可能。
2.如果有租約，承租人應簽署放棄優(yōu)先購買權的證明，以免因承租人的vio而導致交易失敗
第六步：選擇銀行和房貸。
如果不是一次性付款，購房者還需要在銀行進行按揭貸款。在銀行申請貸款，買賣雙方都需要到場，并且要帶上身份證原件，收入證明，買賣合同。申請貸款的時候可以直接找銀行的客戶經理，說你想做房產抵押，他會幫你辦理。一般來說，當天就能確定。但是，有時候貸款額度達不到預期的水平。比如評估價高的銀行，需要重新評估，一般會延長兩三個工作日。但是，在按揭之前，買家需要知道自己心目中的數字。如果房產的樓齡比較新，比如2000年以后，因為評估價比較高，貸款一般能達到八成。如果是2000年以前的房子，那么貸款只能是60%到70%。至于存款和首付的銀行監(jiān)管，也可以在申請房貸的時候同時辦理，避免來回跑腿。
至于銀行的選擇，中介推薦四大國有銀行貸款額度更寬松，工作效率更高。至于利率能不能降，各家銀行執(zhí)行的政策基本都一樣，不需要多考慮。
風險警告：
1.如果貸款金額達不到預期，買家需要做好支付更多首付的準備，否則交易失敗將導致違約。
2.目前二套房貸有收緊趨勢，可能會出現貸款批不下來的情況。所以，為了防止這種情況發(fā)生后雙方產生糾紛，可以在合同中約定解決辦法，比如解除合同或者支付違約金。
第七步：過戶，繳稅。
過戶時需要到房產所在地的產權登記中心辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要攜帶身份證原件，房產證原件，二手房買賣合同。一般交付后，業(yè)主收到收據后可以要求銀行存入之前監(jiān)管的保證金。
至于辦理時間，關口日出拿新證5個工作日，關口外寶安5個工作日，龍崗20-30個工作日(2000年以前的舊證30個工作日，2000年以后的新證20個工作日)。交稅的時候，如果合同規(guī)定分開交稅，那么必須兩個人同時在場；如果是業(yè)主支付，只需要買家到場即可。至于拿新證，可以直接一次性付款拿到新的房產證；如果抵押貸款是房產證復印件，銀行會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，5個工作日后給業(yè)主發(fā)放尾款。
風險警告：
1.房地產的風險責任在產權轉移前由轉讓人承擔，在產權轉移后由受讓人承擔。也就是說，過戶后房屋受損的風險由買受人承擔，所以買受人需要在過戶前仔細確認房屋是否存在質量問題。
2.目前房價上漲，部分業(yè)主會以虛假債務為由要求法院查封房產，使過戶期間的房產交易終止。買受人可以在合同中增加條款，約定在過戶過程中，因業(yè)主原因導致房產被查封的，視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任。
步驟8:后續(xù)事項
一般是物業(yè)、水電、有線電視、煤氣等的交接。牽涉其中。如果物業(yè)內部有家具家電，要核實是否被更換或搬走。最后，主人上交鑰匙，正式完成交易。上述水電交接必須由管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門分別辦理。雙方要準備好房產證、身份證等復印件。有些地區(qū)像羅湖區(qū)，辦理水電交接時可能會提供抵押合同。交易雙方最好打電話咨詢后再去，避免來回跑。最重要的是，在簽《交房保證金協議》之前，如果房子里面的家具和電器
2.戶口問題也是交房時容易被忽視的地方，所以交房前最好在房屋所在的公安局查看一下業(yè)主的戶口是否已經遷出。
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