在“認(rèn)房不貸”的政策下，北京、上海樓市反應(yīng)迅速、加速。 然而，在廣州、深圳這兩個(gè)一線城市，率先宣布“認(rèn)房不貸”，樓市基本面雖有所好轉(zhuǎn)，但觀望情緒依然存在。
這主要有兩個(gè)原因。 一方面，廣州、深圳“認(rèn)房不貸”之前首付比例并不高，新政對(duì)其影響不大； 另一方面是由這兩個(gè)城市的供需關(guān)系決定的。
即便成交恢復(fù)不及預(yù)期，但政策面已經(jīng)開始發(fā)力，這也為市場(chǎng)后續(xù)變化留下了足夠的想象空間。
2023年8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，指導(dǎo)我國(guó)商業(yè)個(gè)人住房貸款借款人和貸款人有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量商業(yè)個(gè)人住房貸款利息首套房的價(jià)格； 同日，兩部門宣布，全國(guó)統(tǒng)一商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例，首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于20% %。
消息一出，廣州、深圳等地部分樓盤立即貼出海報(bào)，宣布支持20%首付。 一些房企也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他們也計(jì)劃提供20%的首付，但要先等銀行這樣做。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從廣州、深圳多家銀行相關(guān)人士處獲悉，20%首付政策目前尚未執(zhí)行。 從這一點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)帶頭或許是一種吸引客戶的方式。 廣州、深圳樓市不溫不火，仍在等待更多好消息落地。
“首付20%”吸引顧客
銀行尚未宣布實(shí)施“20%首付”，但開發(fā)商已經(jīng)注意到這一情況，萬(wàn)科是第一家嘗試的房地產(chǎn)企業(yè)。
在廣州，萬(wàn)科城市之光、萬(wàn)科黃埔新城等項(xiàng)目都打著“首付20%”的旗號(hào)。 廣州萬(wàn)科表示，目前萬(wàn)科在廣州的項(xiàng)目，如萬(wàn)科黃埔新城、萬(wàn)科城市之光、金茂萬(wàn)科大都會(huì)四季、幸福御宇等，均可實(shí)行首套房首付20%首付，但最終必須經(jīng)過(guò)銀行批準(zhǔn)。 。
除萬(wàn)科外，廣州多處保利物業(yè)也聲稱接受“20%首付”，其中包括保利天匯、保利靈秀海、保利和悅濱江、保利金尚等廣州保利物業(yè)的高價(jià)值。
兩部門宣布可實(shí)行20%首付后，深圳不少樓盤蠢蠢欲動(dòng)。 萬(wàn)科、銀河等房企率先試水。 不過(guò)，這些聲稱可以“首付20%”的海報(bào)已被刪除，相關(guān)房企也表示，這只是“呼吁”，并不代表政策方向。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從四大銀行之一和三大商業(yè)銀行人士處獲得的信息顯示，目前廣州、深圳等地還沒(méi)有落實(shí)20%首付的明確消息。 房地產(chǎn)公司聲稱可以接受“20%首付”，本質(zhì)上是為了吸引客戶。
廣州某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們的樓盤現(xiàn)在接受20%的首付，雖然最終還要經(jīng)過(guò)銀行審批，但顯然有吸引客戶的效果?！爆F(xiàn)在房產(chǎn)很火，很繁華，下定決心的人還不少?！?/p>
引流效果好，可能會(huì)有更多開發(fā)商效仿。
深圳某房企總部營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們也有計(jì)劃推出20%的首付，但現(xiàn)在還是要看銀行，我們不敢“不要輕舉妄動(dòng)，目前其他房企確實(shí)表現(xiàn)不錯(cuò)，流量很明顯，我們也想推廣?！?/p>
相比“20%首付”，潛在購(gòu)房者更關(guān)注“房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度”。 一位有意在深圳買房的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“如果首付20%，我可以輕松買車，但買車后，我還得考慮每月的費(fèi)用”。如果房?jī)r(jià)看漲，我想無(wú)論如何都會(huì)買，但如果不看好，我就會(huì)繼續(xù)觀望，不著急?！?/p>
關(guān)注價(jià)格和數(shù)量
購(gòu)房者關(guān)心的不僅僅是能否“上車”，還關(guān)心保值增值、每月還款壓力等諸多因素。 房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有沒(méi)有考慮到這些方面。
隨著市場(chǎng)利好頻現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)作越來(lái)越多。 不僅推出“首付20%”優(yōu)惠來(lái)吸引客戶，一些房企還聲稱要“收回折扣”或“即將漲價(jià)”，讓客戶下定決心買房。
例如，上周末開業(yè)的星匯金城，開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大屏幕上顯示“漲價(jià)倒計(jì)時(shí)”、折扣恢復(fù)后立即漲價(jià)5%等標(biāo)識(shí)。 該樓盤也是上周末廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門的樓盤之一。 截至9月3日，該房產(chǎn)已售出200多套。
深圳的情況也類似。 新政策實(shí)施后，有報(bào)道稱不少國(guó)企旗下物業(yè)“收回折扣”。
然而，這只是局部現(xiàn)象，可能不會(huì)真正發(fā)生。 一位深耕大灣區(qū)的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“目前我們的樓盤還沒(méi)有優(yōu)惠被收回的消息。據(jù)我了解，其他樓盤也沒(méi)有任何折扣被收回的消息?！狈康禺a(chǎn)公司基本上沒(méi)有，即使有，也只是“說(shuō)說(shuō)而已”。 為了倒逼果斷，目前各房企的策略都是以量為主，不貿(mào)然提價(jià)?！?/p>
不僅不敢漲價(jià)，不少房企還推出特價(jià)房應(yīng)對(duì)政策。 例如，廣州天河的網(wǎng)紅珠江花城推出了10個(gè)固定價(jià)格單元； 后期銷售的保利羅蘭國(guó)際也推出了多款特價(jià)單位，還有額外20%折扣等折扣。
從實(shí)際效果來(lái)看，廣州、深圳樓市確實(shí)受到多方積極作用的提振，但并不明顯。
據(jù)克而瑞對(duì)廣州60個(gè)重點(diǎn)樓盤項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)顯示，上周，廣州重點(diǎn)樓盤項(xiàng)目的參觀客戶數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)18%，為7月份以來(lái)的最高值，而認(rèn)購(gòu)數(shù)則環(huán)比增長(zhǎng)18%。單位環(huán)比大幅增長(zhǎng)39%。 近兩個(gè)月也達(dá)到了高位。 成交方面，上周商品住宅銷售1096套，成交面積12.06萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19.62%。
樂(lè)友家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周末（9月2日、3日）樂(lè)友家二手成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)，改善客入市意愿明顯增強(qiáng)，但尚未3月份達(dá)到小陽(yáng)春期的頂峰，距離頂峰還很遠(yuǎn)。 未達(dá)到 2020 年的水平。 從樂(lè)隊(duì)觀看量情況來(lái)看，上周日（9月3日）樂(lè)隊(duì)觀看量較同期第二、三季度周日平均水平增長(zhǎng)了50%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了多家房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)。 對(duì)于“金九銀十”未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，多數(shù)人表示，基于當(dāng)前政策的力量，提振效果還有待觀察； 但從戰(zhàn)略角度來(lái)看，仍會(huì)加大促銷力度，以增加銷量。
廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃濤分析，從目前來(lái)看，市場(chǎng)將持續(xù)分化，降價(jià)仍將是主要焦點(diǎn)。 此時(shí)，建議開發(fā)商盡快進(jìn)行促銷，業(yè)主可以盡快出售房屋。 未來(lái)兩個(gè)月，廣州樓市成交量有望增加。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何千如也建議，各方要珍惜來(lái)之不易的好處，避免一有好處就漲價(jià)，這樣才能更好地推動(dòng)樓市復(fù)蘇。 “我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)受到一定程度的刺激，成交量會(huì)有所增加，但長(zhǎng)期來(lái)看還是要看供需的變化。”