11月22日，深圳官方宣布，自11月23日起調(diào)整第二套住房最低首付比例。第二套住房個人住房貸款最低首付比例由普通住房70%、非住房80%調(diào)整。 -普通住宅為40%。 此次調(diào)整降低了居民購買第二套住房的購房資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。
同日，深圳市住建局優(yōu)化普通住房標準，規(guī)定還須滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單體住房建筑面積120平方米以下（含120平方米）的套房，或單套面積須符合要求。 公寓建筑面積小于144平方米（含144平方米）。
據(jù)悉，此次調(diào)整擴大了普通住房享受優(yōu)惠政策的范圍，讓更多購房家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低購房成本，更好滿足合理住房需求。
新政“精致”特征明顯
與以往政策相比，深圳的新政策具有明顯的“精細化”特點。
首先，在減少首付方面，很多地方都把重點放在了首套房上。 不過，此次深圳不僅將第二套納入政策，而且在第二套首付比例上也不再區(qū)分普通和非普通住宅標準，表明政策更加務(wù)實。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳表示，深圳此次樓市政策的調(diào)整并不是從限購、退出的角度入手，而是普通住房的優(yōu)惠標準和二套房的首付比例。符合降低住房交易成本、滿足改善性住房需求的政策。 起源。 也就是說，政策是小步實施的，不是一下子實施的。 下一步政策還有調(diào)整空間，先觀察本次調(diào)整效果。
同時，深圳在規(guī)定普通住房標準時不再局限于總價。
按照原規(guī)定，深圳普通住房標準必須滿足容積率大于1.0（含1.0）的住宅小區(qū)、單體住房建筑面積小于120平方米（含1.0）的要求。 120平方米），或建筑面積小于144平方米的單體住房。 （含144平方米），實際成交總價在750萬元（含750萬元）以下。
但這與目前的實際情況并不相符。 易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，很多地方的普通住宅標準都是2016年之前的，與目前的實際房價不符。 這自然就導(dǎo)致了“普通住宅被認定為非普通住宅”。 為此，消費者還是要承擔(dān)更多的稅收。
李玉佳進一步補充道，深圳在2019年降低了普通住房的優(yōu)惠標準，實際上降低了住房交易成本。 “不過，由于這幾年房價上漲過快，普通住房標準一直沒有調(diào)整，而民眾一直呼吁很多住房交易轉(zhuǎn)為豪宅，這次調(diào)整可以釋放部分改善需求并促進住房交易。”
嚴躍進指出，深圳政策出臺后，“將對部分總價750萬以上的房屋交易有利，尤其是稅費方面?！?/p>
政策效應(yīng)不可持續(xù)
盡管如此，業(yè)界仍對政策效果并不樂觀。
李玉佳坦言，預(yù)計降息會帶動部分需求釋放，但仍需后續(xù)其他降本政策，實現(xiàn)多重利好政策與降本降門檻政策疊加。 同時，開發(fā)商和業(yè)主更需要積極降價，讓居民就業(yè)和收入逐步穩(wěn)定。 只有供給和需求同時發(fā)揮作用，收入基本面明顯改善，商品房交易才能穩(wěn)定。
房地產(chǎn)從業(yè)者陳培也表示，這將有利于改善群體，刺激市場，特別是改善改善市場的復(fù)蘇。 效果肯定會有，但不會特別大。 “提振市場信心，不僅要降低購房成本，更重要的是穩(wěn)定經(jīng)濟和就業(yè)，讓大家對未來收入增長有信心。”
之所以這么說，是因為8月份以來，深圳陸續(xù)出臺了貸款不審批、房貸降息等政策。 盡管效果是有效的，但它們是不可持續(xù)的。
8月30日，深圳正式公布認房不貸新政策，即家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品房時，其家庭成員在本市沒有完整住房。 。 不論是否已使用貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均執(zhí)行以首套住房為主的住房信貸政策。
正如預(yù)期，新政在一定程度上帶動了商品房市場的整體活躍度。 深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，新政出臺首周（9月4日-9月10日），深圳二手房交易量環(huán)比增長26%，第二周（9月11日-9月17日）深圳二手房成交量環(huán)比再增長10%，待售套數(shù)突破5.6萬套。
但需要指出的是，自8月底政策松動以來，市場成交雖有所好轉(zhuǎn)，但逐周走弱，到9月底，政策效果明顯減弱。
李玉佳指出，從客戶需求來看，看房人數(shù)明顯增加，但購房決策緩慢，這意味著基于樓市基本面和預(yù)期，以及居民收入和就業(yè)情況預(yù)期中，剛性需求和房屋置換需求潛力巨大，但消費能力和意愿明顯不足，迫切需要全民降低交易成本和購房成本。
在此基礎(chǔ)上，深圳在對眼前需求和置換最敏感的“房貸利率”上下功夫。
據(jù)深圳特區(qū)報報道，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳分行、國家金融監(jiān)督管理局深圳監(jiān)管局聯(lián)合宣布，自9月29日起，實行下限調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率，調(diào)整首套房商品化。 個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于同期市場報價利率（LPR）負10個基點，第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于同期市場報價利率（LPR）負10個基點調(diào)整至不低于相應(yīng)期限市場報價利率（LPR）加30個基點。 基點。
此前，深圳首套房和二套房利率分別為4.5%（LPR+30bp）和4.8%（LPR+60bp）。 這次分別降低至 4.1% (LPR-10bp) 和 4.5% (LPR+30bp)。 ）。
這是什么概念？ 以首次置業(yè)為例，30年等額本息還款，100萬貸款每月還款額原來為5067元，現(xiàn)在為4832元，減少了約235元。
“腰”弱了
“過去支撐深圳樓市繁榮的，很大程度上是房價預(yù)期和大量資金涌入?！?李玉佳坦言，在外部環(huán)境不再充足的情況下，深圳樓市面臨一定的下行壓力。
樂友家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月，深圳一手住宅網(wǎng)上轉(zhuǎn)讓2076套，環(huán)比下降6%，已連續(xù)兩個月下降； 網(wǎng)上轉(zhuǎn)讓二手住宅2400套，銷售套數(shù)環(huán)比小幅下降1%。 。
此外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳新建商品住宅、二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.5%，同比降幅為2.8%。分別為 % 和 1.3%。
進一步拉長時間，“事實上，從2021年5月到現(xiàn)在，深圳二手房價格已經(jīng)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房的交易量仍然徘徊在歷史低點?！?李玉嘉說道。
據(jù)媒體報道，與2021年平均掛牌價格相比，在深圳兩年掛牌量較高的1884個有效小區(qū)中，共有1806個小區(qū)掛牌價格下降，占總數(shù)的95.9%屬性數(shù)量。 其中，占比最高的跌幅在10%-20%之間，占比50.7%，超過跌幅總量的一半； 其次是20%-30%范圍內(nèi)的，占比26.4%； 以及跌幅低于 10% 的。 房地產(chǎn)占比15.3%。
跌幅最高的樓盤是位于羅湖蓮塘地區(qū)的仙通鑫苑。 目前掛牌均價為5.3萬元/平方米，2021年掛牌均價為9.1萬元/平方米，下降42.3%。 該樓盤指導(dǎo)價為51800元/平方米，目前掛牌價已基本跌至指導(dǎo)價水平。
基于此，李玉佳直言，“市場預(yù)期非常悲觀，形成了預(yù)期下降與實際下降的循環(huán)?！?/p>
李玉佳進一步指出，在實際剛性和改善性需求方面，深圳相比其他城市還有一個弱點，那就是中等收入人群數(shù)量較少。 真正的人口結(jié)構(gòu)是少量高收入人群和少量中等收入人群。 以及大量的中低收入人群。
也就是說，深圳的“腰部”力量薄弱，這是當(dāng)前樓市難以企穩(wěn)的最大軟肋。
“需求側(cè)政策可以釋放部分受政策擠壓的需求，但很難對當(dāng)前疲軟的需求產(chǎn)生帶動作用?！?在李玉佳看來，當(dāng)前樓市的需求主要是高房價和大部分中低收入居民的住房供應(yīng)。 除了承受能力不足的矛盾外，更重要的是人們對房價和樓市前景普遍缺乏樂觀情緒。