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2023年以來各地為助力釋放新房購買需求“以舊換新”存在兩種模式

導(dǎo)讀 2023年以來各地為助力釋放新房購買需求,根據(jù)自身情況出臺多項政策。在當(dāng)前二手房普遍難賣的情況下

2023年以來,為助力釋放新房購房需求,各地結(jié)合自身情況出臺了多項政策。 在目前二手房普遍難賣的情況下,寧波、南京、淄博、南通、揚(yáng)州、海寧、濟(jì)寧等多個城市針對置換客戶推出了“以舊換新”政策。 對于那些需要“賣舊房”“換新房”的購房者來說,幫助他們縮短舊房的銷售周期,提前鎖定意向的新房,從而激活市場的改善需求。 那么它們到底是如何運(yùn)作的,這些政策的有效性又如何呢?

雙模式助力老房銷售提速

從目前各城市出臺的政策來看,“以舊換新”有兩種模式:

1、中介銷售模式:主要分為三個步驟:簽訂協(xié)議、明確產(chǎn)權(quán); 鎖定房產(chǎn),優(yōu)先考慮是否完成銷售,履行合同。 即購房者、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)簽訂三方協(xié)議。 購房者確定新房來源后,向房產(chǎn)公司繳納定金鎖定意向房屋,中介集中資源優(yōu)先出售購房者的舊房。 一般老房子的掛牌期會有3-6個月的時間。 如果舊房在期限內(nèi)出售,雙方的購房合同即生效。 否則,開發(fā)商將退還定金給買家,買家無需承擔(dān)違約責(zé)任。 目前大部分城市都實(shí)行這種模式,如寧波、南京、南通、淄博等。

2、房地產(chǎn)公司回購模式:房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)公司找到的第三方接管買家的舊房。 在實(shí)際操作中,一般是先對舊房進(jìn)行評估,將舊房轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司,房地產(chǎn)公司再將房子抵押給銀行。 獲得貸款,貸款將作為舊房的付款轉(zhuǎn)給購房者,用于新房的扣除。 其中,海寧市鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)向準(zhǔn)購房者購買現(xiàn)房,給予房地產(chǎn)企業(yè)購買總價2%的財政補(bǔ)貼; 揚(yáng)州新能源住宅開發(fā)公司還在房交會上提供了兩種選擇,分為“直接置換”和“直接置換”。 “委托置換”,其中“直接置換”是指房地產(chǎn)公司收購購房者現(xiàn)有房屋,購房者購買新房。 這項政策允許買家無需等待原來的房子出售就可以購買新房。

部分開發(fā)商積極響應(yīng)

據(jù)官方信息和克而瑞統(tǒng)計,自2023年9月6日淄博市啟動第一批“以舊換新”活動后,包括萬科、旭輝等大型房企在內(nèi)的12家開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表,與綠城簽署合作協(xié)議。

9月7日,南京市房地產(chǎn)協(xié)會、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)起“以舊換新”活動,保利、招商、萬科、中海、金雞等企業(yè)參與。

揚(yáng)州9月19日發(fā)布試點(diǎn)通知后,僅有萬科地產(chǎn)、揚(yáng)州中廣地產(chǎn)兩家企業(yè)作為試點(diǎn)企業(yè)參與。 9月30日,揚(yáng)州舉辦住房展,進(jìn)一步擴(kuò)大置換計劃試點(diǎn)規(guī)模,新增華建、新能源。 、恒通、中信泰富、中國海外、卓杰地產(chǎn)、遠(yuǎn)大地產(chǎn)、和潤地產(chǎn)等開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)是第二批市區(qū)新建商品住房購買“以舊換新”試點(diǎn)企業(yè)。

10月20日,為加快住房置換效率,滿足居民住房改善需求,寧波市正式啟動全市住房“以舊換新”活動。 包括中國海外、保利、萬科、偉星等房企均有參與。 目前,全市已有34家樓盤、23家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與了此次活動。

目前,部分地方政府也可能對“以舊換新”活動提供相應(yīng)補(bǔ)貼,開發(fā)商反應(yīng)較為積極。 除了盤活現(xiàn)有房屋外,對項目中大戶型的淘汰也有積極作用。 具有國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用自身優(yōu)勢,調(diào)動多方資源,推動新房與二手房的輪換。 但回購模式對房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力有一定的要求。 民企仍需測算回購成本以及后續(xù)處置舊房的合理性,提前規(guī)避風(fēng)險。 同時,買賣交易雙方都可能產(chǎn)生糾紛,房地產(chǎn)公司和中介機(jī)構(gòu)也必須注意各個環(huán)節(jié)的銜接。

自下而上銷售、差價補(bǔ)貼等扎實(shí)政策成效顯著

多地開啟房產(chǎn)“以舊換新”

從各地政策出臺后市場銷售方的反應(yīng)來看,對于中介銷售模式來說,購房者雖然可以借助開發(fā)商的資源,集中優(yōu)勢資源出售舊房,幫助客戶加快舊房的銷售速度。二手房,有利于縮短二手房銷售流程。 房屋銷售周期。 但隨著當(dāng)前“賣一買一”的客群逐漸入市,二手房掛牌數(shù)量持續(xù)上升,交易量卻不見好轉(zhuǎn),該模式在多個城市推行效果有限,且“去除困難”仍然是個問題。 例如,最先實(shí)施的淄博政策,自出臺以來并未出現(xiàn)明顯增幅; 南京實(shí)施的“以舊換新”,參與的房企較多,但參與的樓盤普遍??是頂層、難售的樓盤。 對于賣得不好的房源,比如房源、后期項目、非熱門地區(qū)的項目,市場熱情不高,效果不明顯。

但開發(fā)商全額折價回購購房者原有住房并提供實(shí)實(shí)在在的折扣的回購模式卻取得了較為顯著的效果。 例如,南通的“以舊換新”計劃取得了良好的效果,主要是因為一方面,開發(fā)商把舊房低價賣給了購房者,給了購房者實(shí)實(shí)在在的折扣;另一方面,開發(fā)商把舊房低價賣給了購房者,給了購房者真正的優(yōu)惠。 另一方面,他們利用新房進(jìn)行以舊換新,房子在一棟樓內(nèi),新房的供應(yīng)較好,使得最終的銷售效果更好。 雙節(jié)期間50%的交易都來自于這項活動。 濟(jì)南綠地蘭亭公館于2023年7月試點(diǎn)該模式。流程為:對客戶老房進(jìn)行價格評估; 開發(fā)商帶領(lǐng)項目合作方(項目建設(shè)方、承包商)參與,開發(fā)商對買方的舊房進(jìn)行評估,收購為出售或工信; 客戶支付新房費(fèi)用。 在這種模式下,該項目兩個月內(nèi)售出了30多個單位。

此外,一些城市通過對“以舊換新”交易提供差價補(bǔ)貼,取得了較好的效果。 與自己更換的交易成本相比,您可以從政府那里獲得房屋付款總額的1%-3。 %的補(bǔ)貼,甚至在南通,購房者也可以低于市場價出售舊房,降價幅度(最高20萬元)將得到招商蛇口的補(bǔ)貼。 與殼牌合作,對舊房換新房等提供1%的豪贊補(bǔ)貼。比如9月,濟(jì)南萬科城也推出了“以舊換新”政策。 購房者在預(yù)訂房屋后有一個月的寬限期。 此外,新房還有1-2折優(yōu)惠,二手房交易支持中介費(fèi)。 該政策已經(jīng)推出一個月了。 推動更換約十套。

多地開啟房產(chǎn)“以舊換新”

目前政策出臺后效果好壞參半,自下而上銷售、差價補(bǔ)貼等實(shí)質(zhì)折扣效果顯著。 不過,這對開發(fā)者的背景實(shí)力有一定的要求。 在目前房企流動性較差、去庫存困難的情況下,很少有企業(yè)選擇這種模式。 不過,實(shí)際運(yùn)營方也證明,如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠聯(lián)動其供應(yīng)商,將舊房作為工作用房,出租出去,或者出售進(jìn)行二次銷售。 它們還可以幫助房地產(chǎn)公司消除債務(wù),同時消除新的住房來源。

從各機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,部分城市的二手房掛牌量已超過20萬套,這也印證了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化,從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。 除了少數(shù)有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的房源或緊急降價出售的房源外,大部分房源仍是房源激增的一部分。 加之房地產(chǎn)市場政策的優(yōu)化,一些有“賣一買一”置換需求的購房者也開始入市,從而推動二手房掛牌數(shù)量再次增加。

大多數(shù)人只有賣掉舊房子才能買新房。 “以舊換新”政策可以在一定程度上幫助需要置換的客戶加快舊房銷售,降低置換過程中的機(jī)會成本,打通一二輪輪換。手房市場。 激活市場改善需求。 出售舊房獲得財政補(bǔ)貼等一系列實(shí)實(shí)在在的政策福利,還可以降低購房者購買新房的成本,盤活存量房,增加市場活躍度。 鑒于二手房交易時間長、成本高,除了“以舊換新”外,多地取消或放寬了二手房交易指導(dǎo)價,也正在嘗試推出二手房交易指導(dǎo)價。新政策加快流通。 但要讓政策發(fā)揮作用,實(shí)踐證明,結(jié)合本市特點(diǎn)、切實(shí)幫助購房者解決問題的政策才是彌補(bǔ)樓市短板的關(guān)鍵。

(本文首發(fā)于鈦媒體APP,作者|趙辰瀚)

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