21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 李偉 北京報(bào)道
北京學(xué)區(qū)房交易似乎又進(jìn)入活躍期。
我丈夫位于海淀區(qū)科宇社區(qū)的一套單價(jià)810萬元、樓齡30余年的房子在中介平臺上線15天，瀏覽量達(dá)2??0次。 這是中關(guān)村小學(xué)區(qū)的一套房子(6.330,-0.07,-1.09%)，房子里沒有學(xué)齡兒童。
據(jù)報(bào)道，位于海淀區(qū)北三環(huán)一小區(qū)，一套價(jià)值1058萬元的三居室于5月4日掛牌出售，單價(jià)為每平方米10.4萬元。 第二天，銷售就完成了。 該房屋上市僅一天，已被不同經(jīng)紀(jì)人看了98次。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年4月至5月，西城區(qū)德勝片區(qū)二手房僅成交4套，而今年4月以來，已成交19套。 今年1月份以來，掛牌均價(jià)也持續(xù)上漲，從12.3萬元/平方米上漲至13.6萬元/平方米。 海淀區(qū)中關(guān)村片區(qū)的掛牌均價(jià)今年1-4月也上漲約1萬元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京小學(xué)每年5月開始收集招生信息，因此3-4月是學(xué)區(qū)房最重要的交易時(shí)間。 因此，在此期間市場活動(dòng)有所增加。
多學(xué)校分區(qū)的分類影響
北京將把多校劃區(qū)的使用范圍從幼兒園擴(kuò)大到小學(xué)。 這將對學(xué)區(qū)房市場產(chǎn)生什么影響？
海淀區(qū)萬泉河學(xué)區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人任雷告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，近期來詢問學(xué)區(qū)房源的客戶確實(shí)有所增加，“而且他們都提到了多-將于明年實(shí)施的學(xué)校分區(qū)。”
任磊認(rèn)為，下半年海淀學(xué)區(qū)的房屋交易量可能會(huì)有所增加。 一些在學(xué)區(qū)房購買了房子的家長可能會(huì)因?yàn)閾?dān)心房價(jià)下跌而選擇出售，而另一些家長則可能會(huì)在新政策到來之前趕“搭末班車”。
從長遠(yuǎn)來看，“這樣的政策相當(dāng)于減少了此類學(xué)區(qū)房的炒作空間，實(shí)際上有利于學(xué)區(qū)房概念的降溫，自然會(huì)帶來購房者的理性。此外，不少教育機(jī)構(gòu)也對學(xué)區(qū)房的投資趨于理性?！辟Y源逐漸向郊區(qū)配置，因此不少城市地區(qū)胡同區(qū)的住房溫度將會(huì)很快降溫。應(yīng)該說，這也體現(xiàn)了此類學(xué)區(qū)住房的政策調(diào)控效果較好。 易居研究院智庫中心研究主任嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“北京真正能稱為學(xué)區(qū)的地區(qū)只有西城、東城、海淀的一部分和朝陽的一小部分?！睆埓髠フf。 “這四個(gè)地區(qū)可以分為兩類。 一是擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的西城。 還有一類，比如海淀、朝陽，優(yōu)質(zhì)教育資源是點(diǎn)狀的?！?/p>
“多校劃區(qū)政策對教育資源優(yōu)??質(zhì)地區(qū)的學(xué)區(qū)影響很大。比如朝陽區(qū)，一個(gè)區(qū)只有一所好學(xué)校，如果無法單校招生，家長可能“要謹(jǐn)慎。不過，2018年，朝陽區(qū)的招生政策中并沒有提及‘6·30新政’?！睆埓髠フf。
“但對于像西城、東城這樣的地區(qū)來說，教育資源相對優(yōu)質(zhì)的地區(qū)，多校劃區(qū)政策影響不大?！?張大偉說道。
本來應(yīng)該正式實(shí)施的“6月30日新政”為何會(huì)以這樣的方式實(shí)現(xiàn)呢？ 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與郊區(qū)相比，城市中心的學(xué)區(qū)理念“根深蒂固”，改革時(shí)必須考慮很多因素，甚至與社區(qū)管轄等內(nèi)容掛鉤。 因此，有必要對類似學(xué)區(qū)的概念區(qū)別對待。
解決教育資源不平衡是根本
除了多校分區(qū)政策外，相關(guān)部門也在“增加”其他方式來對抗學(xué)區(qū)房熱潮。
近日，海淀區(qū)、東城區(qū)、豐臺區(qū)啟動(dòng)了2018年青少年學(xué)生入戶調(diào)查。 有家長反映，學(xué)校會(huì)在沒有事先通知的情況下登門拜訪，主要是檢查房屋狀況、是否實(shí)際居住，以及登記家長和孩子的信息。
這是因?yàn)榻衲瓯本⒗^續(xù)加強(qiáng)對連廊房、車庫房、空置戶等的核查。 不符合實(shí)際居住條件的，不得作為“點(diǎn)對點(diǎn)”錄取資格。
此外，為遏制“學(xué)區(qū)房”炒作，5月初，西城區(qū)房管局向轄區(qū)內(nèi)各房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)出要求：加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息的自查，嚴(yán)禁以“學(xué)區(qū)房”為賣點(diǎn)。 對于房屋信息，不得利用“學(xué)區(qū)”概念炒作二手房交易，對不符合交易條件的房屋信息要及時(shí)刪除； 加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)管理，不得接管門廳、通道、走廊、廚房、衛(wèi)生間等不具備居住功能的房屋。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)顏躍進(jìn)分析，“老小”學(xué)區(qū)房可能會(huì)因?qū)W區(qū)價(jià)值減弱而變得吸引力下降。 “尤其是一些戶型不好的走廊屋或?qū)W區(qū)屋，未來會(huì)面臨改變。 壓力?！?/p>
“目前來看，學(xué)區(qū)房價(jià)格漲幅較弱，但很難回落，學(xué)區(qū)房區(qū)位優(yōu)勢明顯，這也反映出當(dāng)前學(xué)區(qū)房價(jià)格因素較強(qiáng)?！?嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，相對于其他方式，買學(xué)區(qū)房進(jìn)入名校仍然是主流方式。
張大偉認(rèn)為，在教育資源失衡問題徹底解決之前，教育政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策如何控制學(xué)區(qū)房過熱還有待觀察。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，類似教育分拆這樣的問題，未來肯定會(huì)有所行動(dòng)。 尤其是一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校很可能會(huì)向郊區(qū)遷移，促進(jìn)教育資源均衡發(fā)展。 “北京等城市將大力開展這方面的工作?！?/p>
還有一些因素會(huì)促使學(xué)區(qū)房市場有所放松。 比如，租房入學(xué)的權(quán)利增加，而隨著租賃市場的發(fā)展，租房可落戶的概念被引入，學(xué)區(qū)房市場可能會(huì)出現(xiàn)新的變化。