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北京學(xué)區(qū)房效應(yīng)逐步減弱樓市迎來一波回暖期?

導(dǎo)讀 “這個戶型的房子,9月底680萬元成交,現(xiàn)在掛640萬元沒人問”,11月中旬,在北京中關(guān)村的一家我愛我家門店,中介人員王超一邊用鼠標劃拉電腦屏幕上的房源,一邊感嘆:國慶假期后

此外,海淀區(qū)將所有“2022年1月1日后新搬戶口”和“2019年1月1日后新購房屋”納入多校分區(qū)。 2020年后新建中小學(xué)校繼續(xù)實行多校分區(qū)。 多校分區(qū)的范圍不斷擴大。 即使你在學(xué)區(qū)買了房子并獲得了學(xué)位,你也可能無法進入你選擇的學(xué)校。

北京某中介公司片區(qū)負責(zé)人表示,隨著準入規(guī)則的不斷調(diào)整,學(xué)區(qū)房房價泡沫逐漸被刺破,價值逐漸回歸住宅物業(yè)。 “現(xiàn)在下降的幅度說明之前的漲幅更大。既然可以接受房價上漲,為什么就不能接受房價下跌呢?”

“整個市場都在下降,不僅是學(xué)區(qū)房的價格,還有其他房子?!蓖醭f。 相比之下,此前價格上漲的學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)了較大的跌幅。 “蜂鳥之家只是一個例子,大部分住宅區(qū)的房價跌幅并沒有那么大,但成交量減少了,個別案例被放大了?!?/p>

不僅僅是學(xué)區(qū)房

9月份,在“認房不貸”等一系列寬松樓市政策的影響下,部分需求得到釋放,推動北京樓市迎來一波復(fù)蘇,但好景不長。

北京學(xué)區(qū)房價格下跌之謎

上述中介領(lǐng)域負責(zé)人表示,9月份政策效果帶來的交易量不如3月份。 “3月份的行情持續(xù)了近一個月,9月份的行情持續(xù)了兩周左右?!?/p>

他介紹,10月份以后,樓市呈現(xiàn)出兩個主要特點。 首先,交易量萎縮。 以轄下某店為例,9月售出10套,但10月僅售出2套。 “店長也無法解釋原因。”

同花順數(shù)據(jù)顯示,10月份,北京二手房成交10653套,環(huán)比下降25%,同比下降5%。 從全年來看,成交量僅高于1月和7月。 新建商品住宅方面,10月份共銷售5177套,環(huán)比下降12%,同比下降35%。 隨著新房入市數(shù)量減少,截至10月底,新房庫存環(huán)比9月下降3個百分點。

二是成交價格下跌,價格下跌很大程度上是成交量減少造成的。 上述中介區(qū)負責(zé)人介紹,從店內(nèi)實際成交情況來看,由于部分人急于套現(xiàn),市場觀望情緒濃厚,“只能以降價了?!?/p>

北京學(xué)區(qū)房價格下跌之謎

王超還表示,在目前的市場情況下,如果想要快速成交,只能選擇降價,而且需要一下子降到這個地步。

隨著房屋逐漸從投資屬性回歸居住屬性,一些過去依賴學(xué)區(qū)、地段、產(chǎn)業(yè)等額外資源升值、品質(zhì)、居住條件、物業(yè)服務(wù)較差的房屋價格開始回歸理性。 相反,一些品質(zhì)較差的房屋價格卻有良好的服務(wù)和配套資源,如果有教育、產(chǎn)業(yè)等額外資源支撐,即使在市場低迷的背景下,成交和價格也會保持相對穩(wěn)定。 。 這就造成了二手房市場的分化。 此輪樓市低迷,老、窮、小首當(dāng)其沖。

市場分化的同時,二手房賣家也出現(xiàn)分化。 部分賣家急需資金,選擇折扣套現(xiàn); 其他賣家則選擇等待市場階段性復(fù)蘇或樓市完全復(fù)蘇后再考慮出售。

誰在低價賣房子?

王超表示,一般業(yè)主對價格非常敏感。 對于總價500萬元的房屋,每次調(diào)價幅度基本不會超過5萬元,但會根據(jù)實時市場情況增加調(diào)整頻率。 “我心里的預(yù)期永遠會高于市場實際價格,因此很難一次性調(diào)整到位。”

在當(dāng)前的二手房市場上,小幅頻繁的價格調(diào)整是大忌。 從時間線來看,整體價格調(diào)整幅度不小。 但由于每次調(diào)整幅度較小,總是錯過市場。 結(jié)果,價格降了很多,但房子卻始終沒有賣掉。

急于變現(xiàn)的房主,通常會因為急錢而無奈地斷掉房產(chǎn),并立刻將價格壓低至購房者的心理預(yù)期。 從長遠來看,這個策略其實可以讓房子賣個好價錢。 “如果不是急用錢或者急著賣,大多數(shù)人很難主動賣。”

據(jù)多家中介介紹,折扣套現(xiàn)的二手房業(yè)主主要分為三類:

第一類是換房的業(yè)主。 通常,房屋交換是同時進行的,即在看房和買房的同時,同時在網(wǎng)上出售房子。 在看房過程中,如果遇到自己喜歡的房子,往往會急于做出決定,而忽略了老房子出售的難度,最終不得不折價出售老房子。

無論購買新房還是二手房,首付期限最長為半年。 “很多人認為,半年就夠賣掉一套老房子了?!?王超說,他辦理的很多案件都是新房付款期限臨近。 ,而且老房子還沒有賣掉。

為了避免違約,老房子只能“不計成本”出售。 對于購房者來說,“首付比例越高、付款期限越短,買到便宜房子的機會就越大。” 王超表示,以往類似的機會很少見,但今年特別多??,幾乎每個月都會發(fā)生好幾次。

第二類是做生意虧本,需要賣房還債的人。 過去也有類似的案例,但今年更多。

例如,從事教育培訓(xùn)的小企業(yè)主需要向?qū)W生退還大量學(xué)費,因為學(xué)生學(xué)費大部分用于房租、員工工資、貸款償還等。教育培訓(xùn)機構(gòu)關(guān)閉后“學(xué)生交的學(xué)費早就花完了,沒有其他收入,只能賣掉房子退學(xué)費?!?/p>

一家從事旅游咨詢的公司負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報,疫情發(fā)生三年來,業(yè)務(wù)量大幅下降,大量業(yè)務(wù)被取消,導(dǎo)致公司現(xiàn)金流入入不敷出。見面。 今年業(yè)務(wù)恢復(fù)后,客戶拖欠貨款嚴重,只能賣掉一套房子來維持公司的日常運營。

第三類是移民或留學(xué)兒童群體。 王超介紹,打算送孩子出國留學(xué)的家庭一般收入都不錯,早就投資買房作為孩子的學(xué)費來源。 “現(xiàn)在我的孩子要出國留學(xué)了,他們急著賣掉房子來籌集學(xué)費。”

在這種情況下,賣房子一般就比較緊迫了。 只要買家有更好的付款條件,折扣一般會更大。 王超曾經(jīng)遇到過一個賣房子的客戶。 如果買家能支付全價,折扣可達40%。

此外,部分房屋因就醫(yī)、失業(yè)、存在斷房風(fēng)險而被低價出售。 王說:“有些顧客因為一方失業(yè),家庭收入減少,無力支付每月的房租,所以把大房子換成了小房子?!?超說,他們中的一些人賣掉了學(xué)區(qū)的房子,搬到郊區(qū),騰出資金供孩子參加高考,上大學(xué),因為孩子高中教育的費用較高。

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