近日，浙江省海寧市出臺(tái)房地產(chǎn)新政策，其中一項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)“以舊換新”。 2023年9月27日至2024年9月26日，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向意向購房者購買現(xiàn)房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)購買現(xiàn)房。 對(duì)購買住房的，給予企業(yè)按購房總價(jià)2%的財(cái)政補(bǔ)貼。 政策規(guī)定，購房者所得收益將用于置換新建商品房，這將解決部分改善型購房者因首付不足先賣后買房的需要，或享受優(yōu)惠利率的需要。第一個(gè)家。
今年以來，濟(jì)南、青島、淄博、日照、太倉等城市紛紛開展“以舊換新”活動(dòng)。 有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在目前二手房普遍難賣的情況下，“以舊換新”將加快置換群體中舊房的銷售，從而激活市場(chǎng)改善需求。 但由于老房子可能存在房齡等問題，可能難以大規(guī)模推廣。
此外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于房企來說，“以舊換新”并不完全有利，因?yàn)椤耙耘f換新”相當(dāng)于買家提前鎖定了房子，也就意味著鎖定的房子不會(huì)上市。出售。 如果置換購房者未能順利出售舊房，就會(huì)導(dǎo)致取消，無形中拉長(zhǎng)了新房銷售的周期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。
兩種模式
對(duì)于海寧市房地產(chǎn)“以舊換新”政策，第一財(cái)經(jīng)以有“以舊換新”需求的購房者的身份咨詢了海寧市當(dāng)?shù)?a href='http://m.citi-customercenter.com/caijin/202311/585957.html' title="央行等三部門：一視同仁滿足房產(chǎn)企業(yè)合理融資需求" target='_blank'>房產(chǎn)中介。 不止一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他們對(duì)政策不了解，不理解。 哪些房產(chǎn)可以“以舊換新”，一目了然，有房產(chǎn)中介甚至警告記者，“別上當(dāng)了”。
海寧市一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示：“沒有哪個(gè)房地產(chǎn)公司愿意接管舊房。如果房地產(chǎn)公司買了舊房，賣了新房，就相當(dāng)于不賣自己的房子?！睕]錢賺，自然就沒有動(dòng)力?！?/p>
具體來說，目前各地的房地產(chǎn)“以舊換新”有兩種模式。 一是房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)公司找到的第三方接管購房者的舊房。 購房者可以通過彌補(bǔ)舊房和新房的差價(jià)來購買新房。 對(duì)于新房，上述海寧市提倡這種模式； 二是購房者確定新房來源后，向房產(chǎn)公司繳納定金鎖定意向房屋，經(jīng)紀(jì)人將購房者的舊房掛牌，開發(fā)商給購房者一定的期限內(nèi)期限內(nèi)，若舊房在期限內(nèi)出售，雙方的購房合同即生效。 否則，開發(fā)商將退還買家押金。
濟(jì)南市的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是第一個(gè)模式——開發(fā)商接管舊房。 據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2023年8月，濟(jì)南一房地產(chǎn)項(xiàng)目“以舊換新”，主要由開發(fā)商主導(dǎo)，項(xiàng)目合作方（項(xiàng)目建設(shè)方、承包商）參與。 開發(fā)商購買了購房者的舊房，并將其用于商業(yè)或工作補(bǔ)償。
濟(jì)南“以舊換新”計(jì)劃針對(duì)的是有改善需求、對(duì)項(xiàng)目感興趣、并且在濟(jì)南擁有現(xiàn)有住房的購房者。 房產(chǎn)中介根據(jù)社區(qū)以往的交易價(jià)格來評(píng)估其舊房的市場(chǎng)價(jià)格。 購房者認(rèn)可舊房和意向新房的評(píng)估價(jià)格。 核對(duì)價(jià)格后，交納3萬元押金鎖定房屋，并將舊房轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商合作伙伴。 收到舊房付款后，可以將其用作新房付款的一部分。
然而，并不是所有的老房子都可以更換。 比如這個(gè)項(xiàng)目要求老房子房齡在10年以內(nèi)，有房產(chǎn)證，并且沒有墻體裂縫、承重墻損壞等，最終會(huì)被更換嗎？ ，根據(jù)老房子的整體狀況來判斷。 另外，舊房總價(jià)不能超過新房總價(jià)的60%。
青島也有上述型號(hào)。 與濟(jì)南不同的是，青島購房者第一步是登記舊房并鎖定新房號(hào)。 買家需繳納5000元“定金”。 另外，老房子在過戶前還需要過戶。 取消抵押貸款。
相比之下，更多的城市正在實(shí)施第二種模式。 老房供應(yīng)情況不確定，但“以舊換新”的老房會(huì)優(yōu)先推廣。 日照、淄博、威海等城市都是這樣的模式。
9月，山東省日照市推出房地產(chǎn)“以舊換新”計(jì)劃，主要由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)引導(dǎo)。 共有37家物業(yè)參與了此次活動(dòng)。 2022年7月1日至2024年3月31日，購房者委托房產(chǎn)中介出售其舊房。 房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)同類現(xiàn)房的委托銷售價(jià)格，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行初步估算。 獲得購房者同意后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹新房房產(chǎn)信息。 購房者若選定意向房屋，需向開發(fā)商支付2萬至5萬元的新房意向費(fèi)，初步鎖定意向房屋。
購房者與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)公司簽訂現(xiàn)房委托銷售協(xié)議和“以舊換新”的《新房認(rèn)購協(xié)議》，有效期分別為半年和三個(gè)月。 三個(gè)月內(nèi)，如果房屋價(jià)格上漲，則按照認(rèn)購合同價(jià)格執(zhí)行。 如果房屋價(jià)格下降，則按調(diào)整后的價(jià)格計(jì)算。 舊房在有效期內(nèi)未能成功出售的，三方協(xié)商延長(zhǎng)或終止合同。 如果購房者選擇解除合同，開發(fā)商將退還保證金，客戶無需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。
簽訂《委托銷售協(xié)議》后，房產(chǎn)中介利用線上線下集中促銷，并采取VIP看房等專屬服務(wù)，加快老房處置。 此外，參與“以舊換新”計(jì)劃的買家還可在售樓處公布的含稅價(jià)格基礎(chǔ)上享受“以舊換新補(bǔ)貼”。 補(bǔ)貼范圍為房?jī)r(jià)總價(jià)的2%至3%。
難以大規(guī)模推廣
為什么近期不少城市推出“以舊換新”房產(chǎn)以舊換新計(jì)劃？ 廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李玉佳告訴第一財(cái)經(jīng)記者，主要原因是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求是房屋置換需求。 但目前的房屋置換需求實(shí)現(xiàn)起來比較困難。 二手房掛牌數(shù)量較多，價(jià)格有所下降。 賣房是主流，二手房的交易周期越來越長(zhǎng)。 購房者換房的第一步就是賣掉手中的房子。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，“以舊換新”模式的本質(zhì)是更替。 為了出售房子，開發(fā)商在舊房出售前向買家收取新房定金，提前鎖定購買意向。 “在當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇不明顯的背景下，尤其是在不少三四線城市新房銷售越來越困難的情況下，房企參與熱情強(qiáng)烈。 誰抓住了這波置換需求，誰就更有可能購買新房。 利用當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境?！睆埐ㄕf。
經(jīng)建咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，“以舊換新”購房群體是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的第一波力量，每個(gè)城市都應(yīng)該找到房地產(chǎn)市場(chǎng)的“第一勺”。 雖然很難說“以舊換新”能帶動(dòng)市場(chǎng)成交量多少，但至少讓第一波購房需求活躍起來。
李玉佳表示，“以舊換新”有利于舊房出售，因?yàn)橹灰彿空呦露Q心購買新房，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)就會(huì)共同努力，優(yōu)先推銷購房者的舊房。 同時(shí)，李雨佳也表示，“以舊換新”并不像想象中那么容易，大規(guī)模推廣可能會(huì)比較困難，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，既然業(yè)主要換房子， ，房產(chǎn)本身可能存在較舊、位置不好等問題，否則購房者就沒有換房的需要。 另外，對(duì)于置換購房者來說，換房是建立在擁有房子的基礎(chǔ)上的。 如果換房意愿不是那么強(qiáng)烈，大幅降價(jià)的意愿也會(huì)比較高。 通常情況下，規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人肯定希望能夠大幅降價(jià)出售房屋。 以上因素都會(huì)導(dǎo)致老房子賣不出去。
張宏偉提到，雖然在操作過程中普遍明確了“以舊換新”，如果舊房不能在約定期限內(nèi)出售，房地產(chǎn)開發(fā)公司將按照約定退還意向保證金，但在實(shí)際操作過程中，退還押金或退房通常很復(fù)雜。 尤其是財(cái)力緊張的開發(fā)商，退款周期相對(duì)較長(zhǎng)，短則1至2個(gè)月，長(zhǎng)則半年以上。
此外，張波還表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“以舊換新”也并非沒有壞處。 “如果購房者提前鎖房，房子就不會(huì)在市場(chǎng)上單獨(dú)出售。一旦后續(xù)換人舊房銷售不成功，也會(huì)導(dǎo)致退訂風(fēng)險(xiǎn)增加，從而在不經(jīng)意間拉長(zhǎng)了購房期限?！毙路夸N售周期的延長(zhǎng)，更大程度地影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售資金的回流，從而加大房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。