7月31日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新專題報(bào)告《我國房地產(chǎn)市場供需研究》。 報(bào)告指出，2012年上半年商品房潛在存銷比低于2011年。從2012年全年土地購置和商品房銷售預(yù)測值來看，易居預(yù)計(jì)，2012年底潛在存銷比將繼續(xù)下降，這意味著2013-2014年商品房供應(yīng)將趨緊。 如果需求持續(xù)釋放，房價(jià)將面臨較大壓力。 。
1、2012年下半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地面積降幅繼續(xù)收窄。
2012年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地17543萬平方米，同比下降19.9%。 隨著上半年一二線城市房屋交易量回升，土地市場近期有所回暖。 預(yù)計(jì)下半年土地市場將升溫，成交價(jià)格跌幅將繼續(xù)收窄。 綜合上半年土地購置情況，易居預(yù)計(jì)2012年全國土地購置面積約為3.6億平方米，同比降幅將收窄至10%左右。 2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地4.1億平方米，創(chuàng)歷史新高，比2010年增長2.6%，增速比2010年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)。
圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地面積變化趨勢
2、2012年全國商品房銷售面積預(yù)計(jì)與2011年持平
2012年上半年，商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%。 全國商品房交易量觸底反彈，下半年降幅將繼續(xù)收窄。 如圖所示，2000年至2007年商品房銷售面積一直保持穩(wěn)步上升趨勢，2008年出現(xiàn)十年來首次負(fù)增長，隨后連續(xù)三年緩慢復(fù)蘇，但增速繼續(xù)收窄。 預(yù)計(jì)2012年將與2011年基本持平。
圖：全國商品房銷售面積趨勢
3、全國商品房累計(jì)潛在存量逐年萎縮。
商品房潛在存量是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年待開發(fā)的商品房與當(dāng)年已建成、未銷售的商品房之和。 由于商品房從購買土地到銷售至少需要1-2年的時(shí)間，因此該指標(biāo)主要反映未來1-2年商品房的庫存情況。 據(jù)測算，2000年至2012年6月，新增待開發(fā)或待售商品房約18.19億平方米。 如下圖所示，2008年之前，每年商品房的可供供應(yīng)面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)年的銷售面積； 但自2008年以來，商品房銷售面積連續(xù)三年超過可供供應(yīng)面積，累計(jì)潛在庫存逐年萎縮，庫存潛在壓力也有所減輕。 。
圖：商品房潛在增量及商品房銷售年度走勢
注：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年上半年，全國商品房待售面積3.14億平方米，兩者差額15億。 這是因?yàn)?，除了商品房待售面積外，商品房潛在存量還包括其他三個(gè)方面：1、2011年以來，相當(dāng)一部分購置土地尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)； 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租或自用的少量商品房； 3、部分已購入但長期閑置的土地尚未形成商品房供應(yīng)。
4、2012年全國商品房潛在庫存壓力小于2011年
商品房潛在存銷比與商品房潛在存量相同，反映未來1-2年商品房市場的供需情況。 2012年上半年，商品房潛在存銷比為1.7，低于2011年。從2012年土地購置和商品房銷售預(yù)測值來看，我們預(yù)測商品房潛在庫存2012年底銷銷比將繼續(xù)下降，至1.6左右。 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉軍表示，這意味著2013年至2014年商品房供應(yīng)將趨緊。需求不斷釋放，房價(jià)上漲將面臨較大壓力。
圖1 全國商品房潛在存銷比變化趨勢
注：2012年上半年商品房潛在存銷比=2012年6月商品房潛在存量/2011年7月至2012年6月商品房銷售量
據(jù)國土資源部監(jiān)測，2012年上半年全國城市地價(jià)總體穩(wěn)定，同比漲幅繼續(xù)放緩。 重點(diǎn)地區(qū)住宅用地價(jià)格環(huán)比繼續(xù)負(fù)增長。 上半年，重點(diǎn)監(jiān)測城市商住用地價(jià)格變動(dòng)延續(xù)2011年下半年以來的走勢，漲幅逐季收窄。 2012年第二季度，商住地價(jià)同比增速連續(xù)四個(gè)季度回落； 一季度長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)住宅用地價(jià)格延續(xù)下降趨勢。 可以看出，近年來土地市場一直在整合，而商品房市場則遠(yuǎn)比土地市場活躍。 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉軍認(rèn)為，雖然短期內(nèi)商品房庫存較大，但中期壓力并不大，需要多加關(guān)注和警惕。未來幾年商品房供應(yīng)緊張，這將導(dǎo)致房價(jià)上漲。 壓力。
5、東部地區(qū)潛在庫存壓力大于東、西部地區(qū)
2012年上半年，東、中、西部地區(qū)潛在存銷比分別為1.9、2.4和1.3。 降至2002年以來的最低水平。相比之下，西部地區(qū)潛在庫存壓力最??； 東部地區(qū)潛在庫存壓力一般； 中部地區(qū)潛在庫存壓力更大，形勢更為嚴(yán)峻。
圖為東中西部地區(qū)商品房潛在存銷率走勢
注：計(jì)算公式與全國商品房潛在存銷比相同。
6、30個(gè)省市潛在庫存銷比排名
考慮到數(shù)據(jù)可得性，我們選取??了2000年至2011年30個(gè)省市的土地購置面積和商品房銷售面積。根據(jù)公式：各省市存銷比=（累計(jì)購置土地面積??2000年至2011年各省市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)×容積率（2.2）-2000年至2011年各省市累計(jì)商品房銷售面積）/2011年商品房銷售面積。 - 30個(gè)省市銷量比例，排名如下：
圖30 30個(gè)省市2011年潛在存銷比排名
截至2011年底，商品房存量潛在壓力較大的省市為福建、浙江、安徽、海南。 潛在庫存消化周期超過4年。 過高的庫存壓力意味著未來兩三年這些地區(qū)的樓市將不健康。 相反，排名較低的四川、陜西、黑龍江、江蘇等地，潛在庫存消化周期不足一年。 尤其是四川、陜西地區(qū)，潛在庫存十分有限。 未來兩三年，商品房供應(yīng)將相對緊張，房價(jià)壓力較大。 。
7、34個(gè)大中城市潛在存銷比排名
考慮到數(shù)據(jù)可得性，我們選取??了34個(gè)大中城市2003年至2012年上半年的土地購置面積和商品房銷售面積。根據(jù)公式：各城市存銷比=（ 2003年至2012年上半年各城市累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積如下：
圖34 2012年上半年大中城市潛在存銷比排名
沉陽潛在庫存銷比最高，消除潛在庫存需要7年以上，其次是長春、呼和浩特、蘭州和太原，消除庫存需要近5年時(shí)間。 未來兩三年，這五個(gè)城市商品房供應(yīng)量較大，值得警惕。 相反，深圳的潛在存銷比最低，存銷比在-6至-7之間。 未來兩三年房價(jià)反彈壓力最大。 此外，廣州、烏魯木齊、北京、成都、廈門、西安、南京、寧波等潛在庫存壓力較小，房價(jià)反彈壓力較大。